Hauskauf und Erbe: Welche Sanierungspflichten das GModG übrig lässt – und welche entfallen
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29. Juli 2026, ist die bisherige Kessel-Austauschpflicht bei Eigentümerwechsel ersatzlos entfallen. Erhalten geblieben sind dagegen zwei konkrete Dämmpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Isolierung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Beide Maßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umgesetzt werden – unabhängig davon, ob das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Beim Kauf ist das in der Regel die Grundbucheintragung, beim Erbe der Erbfall.
Was sich mit dem GModG geändert hat
Das GModG löste zum 29. Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Die inhaltlich wohl bedeutsamste Änderung für Käufer und Erben: Die Pflicht, über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Kessel auszutauschen (ehemals § 72 GEG), wurde ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung darf grundsätzlich weiter betrieben werden – der Eigentümerwechsel allein löst keinen Heizungstausch aus.
Ebenfalls entfallen ist die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung für neu eingebaute Heizungen. Das GModG verfolgt stattdessen einen technologieoffenen Ansatz.
Die sogenannten tradierten Nachrüstpflichten – also die Dämmpflichten für Geschossdecke und Rohrleitungen – hat der Gesetzgeber dagegen inhaltlich unverändert übernommen. Sie stehen lediglich an neuen Paragraphen-Stellen im Gesetz.
Die zwei verbleibenden Pflichten im Überblick
| Pflicht | Rechtsgrundlage (seit 29.07.2026) | Technische Anforderung | Frist |
|---|---|---|---|
| Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs | § 35 GModG (vorher § 47 GEG) | U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) | 2 Jahre ab Eigentumsübergang |
| Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen | § 69 GModG | Mindestdämmdicke nach Anlage 8 GModG (z. B. 20 mm bei ≤ 22 mm Rohrdurchmesser) | 2 Jahre ab Eigentumsübergang |
Wichtig: Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 4 GModG). Beim Kauf geht das Eigentum in der Regel mit der Eintragung im Grundbuch über – nicht schon mit dem Notartermin. Beim Erbe geht das Eigentum dagegen bereits mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 1922 BGB); die Frist läuft dann ab dem Erbfall, nicht erst ab der Berichtigung des Grundbuchs.
Pflicht 1: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG)
Die Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum muss auf einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) gedämmt werden, sofern sie diesen Wert noch nicht erreicht. Alternativ kann statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden.
Die Pflicht greift nur, wenn tatsächlich Handlungsbedarf besteht: Erfüllt die Decke bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 (grob: mehr als 4–5 cm Dämmung), besteht keine Pflicht.
Wirtschaftlichkeitsvorbehalt (§ 35 Abs. 4 GModG)
Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser enthält § 35 Abs. 4 GModG eine Ausnahme: Können die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden, entfällt die Pflicht. Dies ist im Einzelfall zu prüfen – eine behördliche Genehmigung ist dafür nicht erforderlich. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine energetische Fachberatung, die die Wirtschaftlichkeit dokumentiert.
Pflicht 2: Rohrleitungsdämmung (§ 69 GModG)
Zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume – typischerweise im Keller – müssen vollständig gedämmt werden. Die erforderliche Mindestdämmdicke richtet sich nach Anlage 8 GModG und hängt vom Rohrdurchmesser ab. Für die Rohrleitungsdämmung gilt kein Wirtschaftlichkeitsvorbehalt.
Wann die Zwei-Jahres-Frist überhaupt gilt
Die besondere Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen zum Tragen:
- Das Gebäude hat höchstens zwei Wohneinheiten.
- Der frühere Eigentümer hat am 1. Februar 2002 eine Wohnung in diesem Gebäude selbst bewohnt – und war damit bisher von der Sofortpflicht befreit.
- Es handelt sich um den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Ein späterer Zweiterwerb löst keine neue Zwei-Jahres-Frist aus (§ 69 Abs. 4 GModG).
Für Mehrfamilienhäuser gilt die Befreiung nicht: Dort greifen die Dämmpflichten sofort und unabhängig vom Eigentümerwechsel.
Besonderheit bei Erbe und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung greifen die Nachrüstpflichten ausnahmslos. Eine Befreiung durch früheres Mitwohnen von Angehörigen im Sinne des Gebäudeenergierechts existiert nicht.
Besteht eine Erbengemeinschaft, haften alle Miterbenden als Gesamtschuldner gemeinsam für die ordnungsgemäße Pflichterfüllung innerhalb der Zwei-Jahres-Frist.
Was ist weggefallen – Übersicht
| Pflicht | Status nach GModG |
|---|---|
| Austausch von Konstanttemperatur-Kesseln nach 30 Jahren (ehem. § 72 GEG) | ✗ Ersatzlos entfallen |
| 65-%-Erneuerbare-Energien-Anforderung für neue Heizungen | ✗ Entfallen |
| Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) | ✓ Bleibt bestehen |
| Rohrleitungsdämmung in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) | ✓ Bleibt bestehen |
Förderung: Pflichtmaßnahmen werden bezuschusst
Beide verbleibenden Pflichtmaßnahmen sind über die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) förderfähig. Die seit 21. Juli 2026 geltende BEG-EM-Richtlinie sieht für die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Rohrleitungsdämmung eine Grundförderung von 15 % der förderfähigen Kosten vor. Zuständig ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Typische Kostenbandbreiten (ohne Gewähr, abhängig von Fläche, Zustand und Region): Geschossdeckendämmung ab ca. 1.500–3.000 € (Einblasdämmung, ca. 100 m²), Rohrleitungsdämmung ab ca. 400 €.
Checkliste für Käufer und Erben
Prüfen Sie nach dem Eigentumsübergang diese Punkte, bevor die Zwei-Jahres-Frist abläuft:
- Eigentumsübergang: Ab wann läuft die Frist genau (Kauf: in der Regel Grundbucheintragung, Erbe: Erbfall)?
- Geschossdecke: Ist die Decke zum unbeheizten Dachraum bereits ausreichend gedämmt (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K)?
- Rohrleitungen: Liegen ungedämmte Heizungs- oder Warmwasserleitungen im unbeheizten Keller?
- Erster Eigentumsübergang: War der Voreigentümer am 1.2.2002 Selbstnutzer? Oder wurde das Haus seither schon einmal verkauft oder vererbt?
- Wirtschaftlichkeit: Lohnt sich ggf. der Wirtschaftlichkeitsvorbehalt nach § 35 Abs. 4 GModG?
- Förderantrag stellen: BEG-EM-Antrag bei der BAFA vor Maßnahmenbeginn einreichen.
Eine Energieberatung durch einen zugelassenen Energie-Effizienz-Experten hilft, alle Pflichten und Fördermöglichkeiten rechtssicher einzuordnen.
Rechtsstand: GModG vom 28. Juli 2026, in Kraft getreten am 29. Juli 2026. BEG-EM-Richtlinie gültig ab 21. Juli 2026. Amtliche Quelle: gmodg.bund.de. Keine Rechtsberatung – bei Unklarheiten wenden Sie sich an einen Fachanwalt oder zugelassenen Energieberater.
House Purchase and Inheritance: Which Renovation Obligations the GModG Retains – and Which Are Abolished
With the Building Modernisation Act (GModG), in force since July 29, 2026, the previous boiler replacement obligation upon a change of ownership has been abolished without replacement. In contrast, two specific insulation obligations have been retained: the insulation of the top floor ceiling (GModG § 35) and the insulation of exposed heating and hot water pipes in unheated rooms (GModG § 69). Both measures must be implemented within two years after the transfer of ownership – regardless of whether the house was purchased, inherited, or gifted. In the case of a purchase, this is usually the entry in the land register; in the case of inheritance, the date of succession.
What Has Changed with the GModG
On July 29, 2026, the GModG replaced the previous Gebäudeenergiegesetz (GEG - Building Energy Act). The most significant change in content for buyers and heirs: The obligation to replace constant-temperature boilers older than 30 years (formerly GEG § 72) was abolished without replacement. A functioning oil or gas heating system may generally continue to be operated – a change of ownership alone does not trigger a heating system replacement.
The 65 percent renewable energy requirement for newly installed heating systems has also been abolished. Instead, the GModG pursues a technology-neutral approach.
In contrast, the legislator has retained the substantive content of the so-called traditional retrofit obligations – meaning the insulation obligations for top floor ceilings and pipework – unchanged. They are merely located under new section numbers in the act.
Overview of the Two Remaining Obligations
| Obligation | Legal basis (since 29.07.2026) | Technical requirement | Deadline |
|---|---|---|---|
| Insulation of the top floor ceiling or roof | GModG § 35 (formerly GEG § 47) | U-value ≤ 0.24 W/(m²K) | 2 years from transfer of ownership |
| Insulation of accessible heating and hot water pipes in unheated rooms | GModG § 69 | Minimum insulation thickness according to Annex 8 GModG (e.g. 20 mm for pipe diameter ≤ 22 mm) | 2 years from transfer of ownership |
Important: The two-year period begins with the first transfer of ownership (GModG § 35 (3) and GModG § 69 (4)). In the case of a purchase, ownership is generally transferred upon entry in the land register – not already with the notary appointment. In the case of inheritance, by contrast, ownership is transferred to the heirs at the time of succession (BGB § 1922 [German Civil Code]); the deadline then runs from the time of succession, not from the correction of the land register.
Obligation 1: Insulation of the Top Floor Ceiling (GModG § 35)
The ceiling facing the unheated roof space must be insulated to a maximum U-value of 0.24 W/(m²K), provided it does not already achieve this value. Alternatively, the roof above can be insulated accordingly instead of the ceiling.
The obligation only applies if there is an actual need for action: If the ceiling already meets the minimum thermal insulation requirements according to DIN 4108-2 (roughly: more than 4–5 cm of insulation), there is no obligation.
Economic Viability Clause (GModG § 35 (4))
For owner-occupied single- and two-family houses, GModG § 35 (4) contains an exception: If the expenses required for retrofitting cannot be recovered through the resulting savings within a reasonable period, the obligation does not apply. This must be examined on a case-by-case basis – official approval is not required. In cases of doubt, professional energy consulting is recommended to document economic viability.
Obligation 2: Pipe Insulation (GModG § 69)
Accessible, previously uninsulated heat distribution and hot water pipes outside heated rooms – typically in the basement – must be completely insulated. The required minimum insulation thickness is based on Annex 8 GModG and depends on the pipe diameter. For pipe insulation, no economic viability clause applies.
When the Two-Year Deadline Applies at All
The special two-year deadline upon a change of ownership only applies under certain conditions:
- The building has a maximum of two residential units.
- The previous owner occupied an apartment in this building themselves on February 1, 2002 – and was therefore previously exempt from the immediate obligation.
- It is the first transfer of ownership after February 1, 2002. A subsequent secondary acquisition does not trigger a new two-year period (GModG § 69 (4)).
For multi-family buildings, the exemption does not apply: There, the insulation obligations apply immediately and regardless of any change of ownership.
Special Aspects of Inheritance and Gifts
In the case of an inheritance or gift, the retrofit obligations apply without exception. An exemption due to relatives previously residing there does not exist under building energy law.
If a community of heirs exists, all co-heirs are jointly and severally liable for the proper fulfillment of the obligation within the two-year period.
What Has Been Abolished – Overview
| Obligation | Status under the GModG |
|---|---|
| Replacement of constant-temperature boilers after 30 years (formerly GEG § 72) | ✗ Abolished without replacement |
| 65% renewable energy requirement for new heating systems | ✗ Abolished |
| Insulation of the top floor ceiling (GModG § 35) | ✓ Remains in effect |
| Pipe insulation in unheated rooms (GModG § 69) | ✓ Remains in effect |
Funding: Mandatory Measures Are Subsidised
Both remaining mandatory measures are eligible for funding via the BEG-EM (Federal Funding for Efficient Buildings – Individual Measures). The BEG-EM guideline applicable since July 21, 2026, provides a basic funding rate of 15% of the eligible costs for top floor ceiling insulation and pipe insulation. The responsible authority is BAFA (Federal Office for Economic Affairs and Export Control). The funding application must be submitted before the start of the measure.
Typical cost ranges (without guarantee, depending on area, condition, and region): top floor ceiling insulation from approx. €1,500–€3,000 (blown-in insulation, approx. 100 m²), pipe insulation from approx. €400.
Checklist for Buyers and Heirs
Check these points after the transfer of ownership before the two-year deadline expires:
- Transfer of ownership: From when does the deadline run exactly (purchase: usually entry in the land register, inheritance: date of succession)?
- Top floor ceiling: Is the ceiling facing the unheated roof space already sufficiently insulated (U-value ≤ 0.24 W/m²K)?
- Pipes: Are there uninsulated heating or hot water pipes in the unheated basement?
- First transfer of ownership: Was the previous owner an owner-occupier on February 1, 2002? Or has the house already been sold or inherited since then?
- Economic viability: Does the economic viability clause pursuant to GModG § 35 (4) potentially apply?
- Submit funding application: Submit the BEG-EM application to BAFA before the start of the measure.
Energy consulting by an accredited energy efficiency expert helps to assess all obligations and funding opportunities in a legally compliant manner.
Legal status: GModG of July 28, 2026, entered into force on July 29, 2026. BEG-EM directive valid from July 21, 2026. Official source: gmodg.bund.de. No legal advice – in case of uncertainty, please contact a specialist lawyer or certified energy consultant.