Immobilienkauf: Was Sie energetisch prüfen müssen, bevor Sie unterschreiben
Beim Hauskauf entscheidet sich der energetische Zustand nicht beim Notar, sondern bei der Besichtigung. Wer dort die richtigen Dinge ansieht, verhandelt anders — und weiß, was in den ersten zwei Jahren auf ihn zukommt.
Zwei Pflichten kommen mit dem Grundbucheintrag
Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026. Es hat zwei Nachrüstpflichten aus dem alten Gebäudeenergiegesetz übernommen, die den Verkäufer oft nicht trafen — den Käufer aber schon:
- Dämmung der obersten Geschossdecke über beheizten Räumen, U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K). Alternativ das darüberliegende Dach.
- Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller.
Frist: zwei Jahre ab Grundbucheintragung, beim Erbfall ab dem Todestag. Sie gilt bei Kauf, Erbschaft und Schenkung gleichermaßen.
Der entscheidende Punkt: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus am 1. Februar 2002 bereits selbst bewohnte, war von beiden Pflichten befreit. Diese Befreiung endet mit dem Verkauf. Ein Haus, das jahrzehntelang legal ungedämmt war, wird für Sie zur Pflichtaufgabe.
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können empfindlich geahndet werden.
Was weggefallen ist
Die frühere Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre ist seit dem 29.07.2026 ersatzlos gestrichen, ebenso die 65-Prozent-Regel. Ältere Ratgeber und Maklerunterlagen führen sie noch auf. Ein alter Kessel zwingt Sie also nicht mehr zum Sofort-Tausch — wirtschaftlich sinnvoll ist er trotzdem selten.
Womit Sie rechnen sollten
Die beiden Pflichtmaßnahmen sind überschaubar: Einblasdämmung einer Geschossdecke von etwa 100 m² liegt grob bei 1.500 bis 3.000 €, die Rohrleitungsdämmung ab etwa 400 €. Beides ist über die BEG-Einzelmaßnahmen mit 15 % förderfähig — aber nur, wenn Sie den Antrag vor Vorhabenbeginn stellen – mit einem Vertrag unter Bedingung der Förderzusage.
Was Sie bei der Besichtigung ansehen sollten
| Bauteil | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Heizung | Typenschild fotografieren: Baujahr, Leistung, Brennwert oder Konstanttemperatur. Ein Kessel jenseits der 25 Jahre ist ein Kostenposten in Ihrer Kalkulation. |
| Dach / oberste Geschossdecke | Ist der Dachboden begehbar und ungedämmt? Dann ist Pflicht Nummer eins fällig. |
| Keller | Blanke Heizungsrohre? Pflicht Nummer zwei. Dazu: Feuchtigkeitsspuren, Salzausblühungen, muffiger Geruch. |
| Fenster | Zwei- oder Dreifachverglasung, Baujahr im Abstandhalter, Zustand der Dichtungen, Kondensat an den Rändern. |
| Fassade | Vorhandenes Wärmedämmverbundsystem, Risse, Putzschäden, Anschlüsse an Fenster und Sockel. |
| Warmwasser | Zentral oder dezentral, Speichergröße, Zirkulationsleitung. |
Machen Sie Fotos von allem — auch von dem, was Sie nicht einordnen können. Sie kommen selten ein zweites Mal in Ruhe an dieselben Stellen.
Der Energieausweis: Pflicht, aber begrenzt aussagekräftig
Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, und die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen. Passiert das nicht, ist das ein Warnsignal — und eine Ordnungswidrigkeit.
Lesen Sie ihn aber richtig:
- Ein Verbrauchsausweis bildet das Heizverhalten der Vorbewohner ab, nicht die Qualität des Gebäudes. Ein sparsames Rentnerpaar mit einem ungeheizten Obergeschoss erzeugt einen guten Wert in einem schlechten Haus.
- Ein Bedarfsausweis rechnet das Gebäude, nicht die Bewohner. Für eine Kaufentscheidung ist er die verlässlichere Grundlage.
- Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln: Verbrauchsausweise nur noch bei reiner Wohnnutzung, Berechnung nach DIN/TS 18599:2025-10, Ausweispflicht auch bei Mietvertragsverlängerung. Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt gültig, aber die Vergleichbarkeit sinkt.
Der Punkt, der im Kaufvertrag steht
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen — „gekauft wie besichtigt". Das deckt auch Mängel ab, die Sie nicht erkannt haben.
Nicht ausgeschlossen ist die Haftung für arglistiges Verschweigen. Wer als Verkäufer von einem Feuchteschaden weiß und ihn verschweigt, haftet trotz Ausschlussklausel. Das nützt Ihnen im Streitfall aber nur, wenn Sie es beweisen können.
Praktische Folge: Was Sie vor der Unterschrift nicht wissen, zahlen Sie hinterher selbst. Dokumentierte Fragen an den Verkäufer und dokumentierte Antworten sind mehr wert als jede Klausel.
Was Öl und Gas ab 2029 bedeuten
Das GModG gibt die Technikwahl wieder frei — auch neue Öl- und Gasheizungen sind zulässig. Dafür greift ab 2029 die Bio-Treppe: Öl- und Gasheizungen müssen dann mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden.
Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Eine Gasheizung im Objekt ist kein Ausschlusskriterium, aber ein Kostenrisiko mit Datum. Rechnen Sie den absehbaren Tausch in Ihr Budget ein, nicht in ein vages „irgendwann".
Empfehlung: Machen Sie den Hausrundgang, bevor Sie bieten
Ein Kaufinteressent hat selten einen Energieberater dabei — und für ein Objekt, das er vielleicht nicht bekommt, selten Lust auf ein Honorar.
Genau dafür ist der KI-Hausrundgang gedacht. Sie gehen sechs Stationen ab — Dach, Fassade, Fenster, Keller und Heizung per Foto, zum Schluss Ihr Vorhaben — und erhalten einen digitalen Befund-Report: Was fällt auf, welche Maßnahmen liegen nahe, welche Größenordnung ist zu erwarten.
Warum das beim Kauf besonders passt:
- Sie machen die Fotos ohnehin. Der Rundgang gibt ihnen eine Struktur, damit Sie nichts vergessen.
- Sie bekommen die Einschätzung vor der Kaufentscheidung, nicht danach.
- Der Befund liefert Ihnen Argumente für die Preisverhandlung, die über „das müsste man mal machen" hinausgehen.
- Es kostet Sie kein Honorar für ein Objekt, das am Ende jemand anders kauft.
Was der Rundgang nicht ist: Er ersetzt keine Begehung durch einen Sachverständigen und kein Bausubstanzgutachten. Er erkennt, was auf Fotos erkennbar ist. Feuchtigkeit hinter Putz, ein defekter Ringanker oder eine falsch dimensionierte Anlage bleiben ihm verborgen.
Für die Frage „lohnt sich ein zweiter Blick, und wo?" ist er das richtige Werkzeug. Für die Frage „unterschreibe ich?" bei einem Objekt mit sichtbaren Auffälligkeiten sollten Sie danach jemanden hinschicken.
Die Reihenfolge, die Geld spart
- Besichtigen und fotografieren — strukturiert, alle fünf Bereiche.
- Hausrundgang für die erste Einschätzung, noch vor dem Gebot.
- Bei Auffälligkeiten: Sachverständiger vor Ort, bevor Sie sich binden.
- Nach dem Kauf, vor jeder Beauftragung: Sanierungsfahrplan oder Förderantrag. Wer zuerst den Handwerker beauftragt und dann an Förderung denkt, verliert sie vollständig.
- Innerhalb von zwei Jahren: die beiden Pflichtmaßnahmen erledigen — am besten gefördert und zusammen mit dem, was ohnehin ansteht.
Der teuerste Fehler beim Immobilienkauf ist nicht der zu hohe Preis. Es ist der Handwerkervertrag, der drei Wochen vor dem Förderantrag unterschrieben wurde.
Sechs Stationen, Fotos vom Objekt, ein Befund in wenigen Minuten — eine erste belastbare Einschätzung, bevor Sie bieten.
KI-Hausrundgang starten →Wo Ihr Gebäude energetisch steht, zeigt der Energiebericht Pro.
Buying a Property: What You Must Check Energetically Before You Sign
When buying a house, the energy condition is not determined at the notary's office — it is determined during the viewing. Those who look at the right things during the viewing negotiate differently — and know what lies ahead in the first two years.
Two Obligations Come with the Land Registry Entry
The Building Modernisation Act (GModG) has been in force since July 29, 2026. It has carried over two retrofitting obligations from the former GEG (German Buildings Energy Act) that often did not affect the seller — but do affect the buyer:
- Insulation of the top floor ceiling above heated rooms, U-value no greater than 0.24 W/(m²·K). Alternatively, the roof above it.
- Insulation of uninsulated heating and hot water pipes in unheated spaces, typically in the basement.
Deadline: two years from the date of land registry entry, and in the case of inheritance, from the date of death. The obligation applies equally to purchases, inheritances, and gifts.
The critical point: anyone who was already living in their own single- or two-family home on February 1, 2002 was exempt from both obligations. This exemption ends with the sale. A house that was legally uninsulated for decades becomes a mandatory task for you.
Violations are administrative offences and can be penalised significantly.
What Has Been Removed
The former obligation to replace constant-temperature boilers older than 30 years has been removed without replacement since 29.07.2026, as has the 65-percent rule. Older guides and estate agent documents may still list them. An old boiler no longer forces you into an immediate replacement — though it is still rarely economical to keep one.
What You Should Budget For
The two mandatory measures are manageable: blown-in insulation for a top floor ceiling of around 100 m² comes to roughly €1,500 to €3,000, and pipe insulation from around €400. Both are eligible for 15% funding under the BEG (Federal Funding for Efficient Buildings) individual measures programme — but only if you submit the application before starting the project — with a contract made conditional on the funding approval.
What You Should Look at During the Viewing
| Building element | What matters |
|---|---|
| Heating system | Photograph the type plate: year of manufacture, output, condensing or constant-temperature. A boiler beyond 25 years is a cost item in your calculation. |
| Roof / top floor ceiling | Is the attic accessible and uninsulated? Then mandatory measure number one is due. |
| Basement | Bare heating pipes? Mandatory measure number two. Also look for: signs of moisture, salt efflorescence, musty smell. |
| Windows | Double or triple glazing, year of manufacture on the spacer bar, condition of the seals, condensation at the edges. |
| Façade | Existing external wall composite insulation system, cracks, render damage, joints at windows and plinth. |
| Hot water | Central or decentralised, tank size, circulation pipe. |
Take photos of everything — including things you cannot yet assess. You rarely get a second chance to access the same spots at your leisure.
The Energy Performance Certificate: Mandatory, but of Limited Informational Value
The seller must present you with the energy performance certificate proactively at the latest during the viewing, and the key figures must already appear in the listing. If this does not happen, it is a warning signal — and an administrative offence.
Read it correctly, however:
- A consumption-based certificate reflects the heating behaviour of the previous occupants, not the quality of the building. A frugal retired couple with an unheated upper floor can produce a good value in a poor building.
- A demand-based certificate calculates the building, not the occupants. For a purchase decision, it is the more reliable basis.
- From January 1, 2027, the rules change: consumption-based certificates only for purely residential use, calculation according to DIN/TS 18599:2025-10, certificate obligation also upon lease renewal. A certificate issued today remains valid, but comparability will decrease.
The Clause That Appears in the Purchase Contract
When buying an existing property, liability for material defects is regularly excluded — "purchased as viewed". This also covers defects you did not identify.
Liability for fraudulent concealment is not excluded. A seller who is aware of water damage and conceals it remains liable despite an exclusion clause. In the event of a dispute, however, this only helps you if you can prove it.
The practical consequence: what you do not know before you sign, you pay for yourself afterwards. Documented questions to the seller and documented answers are worth more than any contractual clause.
What Oil and Gas Mean from 2029 Onwards
The GModG restores freedom of technology choice — new oil and gas heating systems are also permissible. In return, the bio-blend escalator applies from 2029: oil and gas heating systems must then be operated with a rising share of climate-neutral fuels.
For your purchase decision, this means: a gas heating system in the property is not a disqualifying criterion, but it is a cost risk with a date attached. Factor the foreseeable replacement into your budget — not into a vague "at some point".
Recommendation: Do the House Walkthrough Before You Make an Offer
A prospective buyer rarely has an energy consultant with them — and rarely wants to pay a fee for a property they may not even end up buying.
That is exactly what the AI House Walkthrough is designed for. You go through six stations — roof, façade, windows, basement and heating system via photos, and finally your plans — and receive a digital assessment report: what stands out, which measures are likely, what order of magnitude to expect.
Why this is particularly suited to purchasing:
- You take the photos anyway. The walkthrough gives them a structure so you don't miss anything.
- You get the assessment before the purchase decision, not after.
- The findings give you arguments for price negotiations that go beyond "something would need to be done about that".
- It costs you no fee for a property that someone else ends up buying.
What the walkthrough is not: It does not replace an inspection by a qualified surveyor or a structural condition report. It identifies what is visible in photos. Moisture behind render, a defective ring anchor, or an incorrectly sized system remain hidden from it.
For the question "is a second look worthwhile, and where?" it is the right tool. For the question "should I sign?" on a property with visible anomalies, you should send someone in afterwards.
The Sequence That Saves Money
- View and photograph — systematically, all five areas.
- House Walkthrough for the initial assessment, before making an offer.
- If anomalies are found: a qualified surveyor on site before you commit.
- After purchase, before commissioning any work: renovation roadmap (iSFP) or funding application. Anyone who commissions a tradesperson first and then thinks about funding loses it entirely.
- Within two years: complete the two mandatory measures — ideally with funding and combined with whatever else is already needed.
The most expensive mistake when buying a property is not paying too high a price. It is the tradesperson contract signed three weeks before the funding application.
Six stations, photos of the property, a finding in just a few minutes — a first reliable assessment before you make an offer.
Start AI House Walkthrough →The Energiebericht Pro shows where your building stands.