Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher ist Pflicht?
Für die meisten Bestandsgebäude dürfen Sie heute frei zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen. Ausnahmen gelten beim Neubau sowie – ab 1. Januar 2027 – für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Immobilien, die beim Verkauf oder der Vermietung zwingend einen Bedarfsausweis benötigen. Bis zum 31. Dezember 2026 gelten noch die bisherigen GEG-Regeln; neue Ausweispflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) greifen erst danach.
Was ist der Unterschied zwischen den beiden Ausweisarten?
Der Energieverbrauchsausweis (kurz: Verbrauchsausweis) basiert auf den tatsächlichen Heiz- und Warmwasserabrechnungen der Vergangenheit. Aktuell müssen gemäß § 82 GModG Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten vorliegen, wobei das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf. Ab dem 1. Januar 2027 wird dieser Zeitraum auf zwei Abrechnungsjahre verkürzt (§ 82 GModG neue Fassung). Der Verbrauchsausweis ist kostengünstiger in der Erstellung, bildet das Heizverhalten der Bewohner aber nicht objektiv ab.
Der Energiebedarfsausweis (kurz: Bedarfsausweis) bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes anhand von Bausubstanz und Anlagentechnik – unabhängig vom Nutzerverhalten. Seit dem 1. Januar 2024 erfolgt die Berechnung verbindlich nach DIN V 18599. Er ist aufwendiger in der Erstellung, aber aussagekräftiger und liefert konkretere Modernisierungsempfehlungen.
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Verbrauchsabrechnungen (aktuell 3 Jahre, ab 2027: 2 Jahre) | Bauphysikalische Berechnung nach DIN V 18599 |
| Aussagekraft | Begrenzt – nutzerabhängig | Hoch – nutzerunabhängig |
| Typische Kosten (EFH) | ca. 70–250 € | ca. 300–500 € |
| Pflicht bei | nie vorgeschrieben – im Bestand wählbar, soweit kein Bedarfsausweis Pflicht ist | Neubau zwingend; ab 2027 auch NWG-Verkauf/-Vermietung |
Wann besteht überhaupt Ausweispflicht?
Das GModG verlangt einen gültigen Energieausweis, wenn ein Gebäude den Eigentümer oder Nutzer wechselt: beim Verkauf, bei Neuvermietung und Verpachtung sowie nach Neubau oder umfassender Sanierung mit Gesamtbilanzierung. Bereits in kommerziellen Immobilienanzeigen müssen zentrale Kennwerte genannt werden (§ 87 GModG: Ausweisart, Kennwert, Effizienzklasse, wesentlicher Energieträger, Baujahr). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen und beim Vertragsabschluss ist eine Kopie auszuhändigen (§ 80 GModG).
Neu ab 1. Januar 2027: Die Vorlagepflicht gilt auch bei der Verlängerung befristeter Mietverträge sowie bei größeren Renovierungen, wenn dabei mehr als ein Viertel der Gebäudehüllenfläche saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewertes betreffen. Das hat das GModG (in Kraft getreten am 29. Juli 2026) geregelt – Quelle: GEG-Infoportal des BMWK.
Für selbst genutzte Bestandsgebäude ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht besteht keine Ausweispflicht.
Wann ist der Bedarfsausweis zwingend?
Beim Neubau ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 1 GModG immer Pflicht – ein Verbrauchsausweis kommt nicht in Betracht. Das gleiche gilt nach einer umfassenden Sanierung, wenn das Gebäude vollständig neu bilanziert werden muss.
Für Bestandswohngebäude galt bisher eine Bedarfsausweispflicht für Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht energetisch auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgerüstet wurden. Diese Pflicht entfällt mit dem GModG ab 1. Januar 2027: Künftig dürfen Eigentümer aller reinen Wohngebäude frei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen.
Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Immobilien (z. B. Erdgeschoss-Laden mit Wohnungen darüber) gilt ab 1. Januar 2027 das Gegenteil: Neue Energieausweise für Verkauf und Vermietung dürfen dort nur noch auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung (Bedarfsausweis) ausgestellt werden. Bestehende Ausweise – egal ob nach Verbrauch oder Bedarf – bleiben bis zum Ablauf der 10-Jahres-Frist ab Ausstellungsdatum gültig. Mehr zu den Neuerungen erklärt der Artikel Neuer Energieausweis ab 2027: Was sich ändert.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Energieausweise dürfen nur ausstellungsberechtigte Fachleute erstellen. § 88 GModG regelt die Qualifikationsanforderungen: Berechtigt sind unter anderem Architekten, Ingenieure sowie Handwerksmeister mit entsprechender Fachrichtung. Wer einen Ausweis ohne Berechtigung ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die dena-Expertenliste listet qualifizierte Fachleute auf.
Welche Angaben muss der Ausweis ab 2027 enthalten?
Das GModG schreibt ab 1. Januar 2027 zusätzliche Pflichtangaben vor, die über den bisherigen Energiekennwert in kWh/(m²·a) hinausgehen:
- Absoluter Primärenergieverbrauch sowie Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr (MWh/a)
- Betriebsbedingte Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr
- Smart Readiness: Kann das Gebäude auf externe Signale reagieren?
- Niedertemperatur-Tauglichkeit: Ist das Wärmeverteilsystem wärmepumpentauglich?
- Anteil erneuerbarer Energien am Standort
Diese Angaben machen den Ausweis aufwendiger – und damit voraussichtlich auch etwas teurer. Das gilt für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 neu ausgestellt werden. Bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre Gültigkeit für die volle 10-Jahres-Frist.
Welche Folgen drohen bei Verstößen?
Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Wer den Ausweis nicht vorlegt, nicht rechtzeitig zugänglich macht oder Pflichtangaben in Immobilienanzeigen weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro pro Einzelfall. Das gilt sowohl für Eigentümer als auch für Makler. In der Praxis liegen typische Bußgelder beim ersten Verstoß häufig zwischen 500 und 2.000 Euro – die gesetzliche Obergrenze von 10.000 Euro wird bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ausgeschöpft.
Kein Bußgeld droht dagegen, wenn Sie für Ihr selbst genutztes Eigenheim keinen Ausweis haben und keine Verkaufs- oder Vermietungsabsicht besteht. Mehr zur Gesamtlage von Pflichten und Förderung für Vermieter finden Sie unter Vermieter: Förderung nutzen und Kosten umlegen.
Was gilt bis Ende 2026 – und was ändert sich danach?
Bis 31. Dezember 2026 werden Energieausweise weiterhin nach den Regeln des GEG 2024 erstellt. Das bedeutet: Die bisherige Bedarfsausweispflicht für kleine ältere Wohngebäude (Bauantrag vor 1977, weniger als 5 Wohneinheiten, nicht modernisiert) gilt noch. Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude sind noch zulässig.
Ab 1. Januar 2027 gelten die neuen GModG-Regeln für alle neu ausgestellten Ausweise: volle Wahlfreiheit für reine Wohngebäude, Bedarfsausweispflicht für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude, kürzere Verbrauchserfassungsfrist (2 statt 3 Jahre), neue Pflichtangaben.
Wenn Sie Ihr Gebäude energetisch verbessern möchten, lohnt sich vor der Entscheidung über den Ausweistyp ein Blick auf den iSFP – Individueller Sanierungsfahrplan: Er liefert die gleichen gebäudespezifischen Daten wie ein Bedarfsausweis – und eröffnet zusätzlich Förderboni. Wer ein Haus kaufen oder verkaufen möchte, sollte außerdem unseren Artikel Immobilienkauf: Was Sie energetisch prüfen müssen lesen.
Hinweis zum Rechtsstand: Dieser Artikel gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Der Heizungsteil des GModG gilt seit dem 29. Juli 2026; die neuen Energieausweis-Regelungen greifen ab dem 1. Januar 2027. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir eine Beratung durch einen dena-zertifizierten Energieeffizienz-Experten.
Consumption-Based or Demand-Based Energy Certificate – Which Is Mandatory?
For most existing buildings today, you are free to choose between a consumption-based energy certificate (Verbrauchsausweis) and a demand-based energy certificate (Bedarfsausweis). Exceptions apply to new buildings and – starting January 1, 2027 – to non-residential buildings and mixed-use properties, which will strictly require a demand-based certificate upon sale or lease. Until December 31, 2026, the previous GEG (Building Energy Act) rules still apply; new certificate obligations from the Building Modernisation Act (GModG) take effect only after that date.
What Is the Difference Between the Two Types of Certificates?
The consumption-based energy certificate (Verbrauchsausweis) is based on actual historical heating and hot water utility bills. Currently, pursuant to GModG § 82, utility statements covering a continuous period of at least 36 months must be provided, with the end of the most recent billing period being no more than 18 months in the past. From January 1, 2027, this period will be reduced to two billing years (GModG § 82, revised version). The consumption-based certificate is less expensive to issue, but it does not objectively reflect the heating behavior of the occupants.
The demand-based energy certificate (Bedarfsausweis) assesses the energetic quality of a building based on its building envelope and technical systems – independently of user behavior. Since January 1, 2024, the calculation has been mandatory under DIN V 18599. It involves more effort to prepare, but it is far more informative and delivers more concrete modernization recommendations.
| Feature | Consumption-Based Certificate | Demand-Based Certificate |
|---|---|---|
| Basis | Consumption statements (currently 3 years, from 2027: 2 years) | Building physics calculation according to DIN V 18599 |
| Informative value | Limited – dependent on user behavior | High – independent of user behavior |
| Typical costs (single-family home) | approx. €70–€250 | approx. €300–€500 |
| Mandatory for | never prescribed – selectable for existing buildings as long as a demand certificate is not mandatory | New builds mandatory; from 2027 also non-residential building sale/lease |
When Is an Energy Certificate Required at All?
The GModG requires a valid energy certificate whenever a building changes owner or user: upon sale, upon new letting and leasing, as well as after new construction or comprehensive renovation involving an overall balance calculation. Key performance indicators must already be stated in commercial real estate advertisements (GModG § 87: certificate type, performance value, energy efficiency rating, primary energy source, year of construction). The certificate must be presented unprompted at the viewing at the latest, and a copy must be handed over upon concluding the contract (GModG § 80).
New from January 1, 2027: The obligation to present the certificate will also apply to the extension of fixed-term lease agreements and to major renovations if more than a quarter of the building envelope surface is renovated or if the measures account for a quarter of the building's value. This was enacted by the GModG (entered into force on July 29, 2026) – Source: GEG Info Portal of the BMWK (Federal Ministry for Economic Affairs and Climate Action).
For owner-occupied existing properties with no intention to sell or rent out, there is no certificate requirement.
When Is a Demand-Based Certificate Mandatory?
For new builds, a demand-based certificate is always mandatory pursuant to GModG § 80 (1) – a consumption-based certificate is out of the question. The same applies after a comprehensive renovation where the building must be completely re-balanced energetically.
For existing residential buildings, a requirement for a demand-based certificate previously applied to houses with fewer than five residential units whose building application was submitted before November 1, 1977, and which had not since been energetically retrofitted to the standard of the Thermal Insulation Ordinance of 1977 (Wärmeschutzverordnung 1977). This requirement ceases under the GModG starting January 1, 2027: In the future, owners of all purely residential buildings will be free to choose between a consumption-based and a demand-based certificate.
For non-residential buildings and mixed-use properties (e.g., ground-floor shop with apartments above), the opposite applies from January 1, 2027: New energy certificates for sale and letting may then only be issued on the basis of an energy balance calculation (demand-based certificate). Existing certificates – whether based on consumption or demand – remain valid until the expiration of the 10-year validity period from the date of issue. Learn more about the upcoming changes in the article New Energy Certificate from 2027: What Will Change.
Who Is Authorised to Issue an Energy Certificate?
Energy certificates may only be issued by authorized professionals. GModG § 88 sets out the qualification requirements: Eligible professionals include architects, engineers, and master craftspeople in relevant trades. Anyone who issues a certificate without authorization commits an administrative offense. The dena (German Energy Agency) expert list lists qualified experts.
What Information Must the Certificate Contain from 2027?
Starting January 1, 2027, the GModG mandates additional mandatory disclosures that go beyond the previous energy performance indicator in kWh/(m²·a):
- Absolute primary energy consumption and final energy consumption in megawatt-hours per year (MWh/a)
- Operational greenhouse gas emissions in kg CO₂ equivalent per m² and year
- Smart readiness: Can the building react to external signals?
- Low-temperature suitability: Is the heat distribution system suitable for a heat pump?
- Proportion of renewable energy on site
These specifications make the certificate more complex to issue – and therefore likely somewhat more expensive. This applies to certificates newly issued from January 1, 2027 onwards. Previously issued certificates retain their validity for the full 10-year period.
What Are the Consequences of Violations?
Violations of the energy certificate requirement constitute administrative offenses under GModG § 108. Anyone who fails to present the certificate, does not make it accessible in good time, or omits mandatory information in real estate advertisements risks a fine of up to €10,000 per individual case. This applies to owners and real estate agents alike. In practice, typical fines for a first violation often range between €500 and €2,000 – the statutory upper limit of €10,000 is utilized in cases of severe or repeated violations.
Conversely, no fine is threatened if you do not possess a certificate for your owner-occupied home and there is no intention to sell or lease. For more on the overall picture of obligations and subsidies for landlords, see Landlords: Leveraging Subsidies and Apportioning Costs.
What Applies Until Late 2026 – and What Changes After That?
Until December 31, 2026, energy certificates will continue to be issued under the rules of the GEG 2024. This means: The previous demand-certificate obligation for small, older residential buildings (building application before 1977, fewer than 5 residential units, not modernized) still applies. Consumption-based certificates for non-residential buildings remain permissible.
From January 1, 2027, the new GModG rules will apply to all newly issued certificates: full freedom of choice for purely residential buildings, mandatory demand-based certificates for non-residential and mixed-use buildings, shorter consumption recording period (2 instead of 3 years), and new mandatory disclosures.
If you want to improve your building's energy efficiency, it is worth looking into the iSFP – individual renovation roadmap (iSFP) before deciding on a certificate type: It provides the same building-specific data as a demand-based certificate – and opens up additional funding bonuses. Anyone looking to buy or sell a home should also read our article Buying Property: What Energy Aspects You Need to Check.
Note on legal status: This article reflects the status as of October 2026. The heating-related section of the GModG has been in force since July 29, 2026; the new energy certificate regulations take effect on January 1, 2027. For your specific case, we recommend consulting a dena-certified energy efficiency expert.